Wann brauche ich eine Baubewilligung?

Haus im Umbau eines Hauses. Ist für die vorgesehenen Massnahmen eine Baubewilligung erforderlich?

Wann brauche ich eine Baubewilligung?

Bei kleineren Umbauten und Renovationen oder ergänzenden Anlagen wie z.B. Velounterständen, Mauern und Zäunen, usw. ist oft unklar, ob eine Baubewilligung einzuholen ist.

Grundsätzlich benötigen alle Bauvorhaben eine Baubewilligung, die gegen aussen erheblich sichtbar sind, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Das Baubewilligungsverfahrens dient dazu, die Einhaltung der Bauvorschriften vorgängig zu überprüfen. Dadurch können Nachbarn und die Öffentlichkeit ihre Interessen wahren. Die Interessen von Nachbarn und der Öffentlichkeit können von einem Bauvorhaben betroffen sein, wenn Bauten äusserlich umgestaltet oder abgebrochen werden oder ihr Zweck verändert wird. Ebenfalls ist im Allgemeinen eine Baubewilligung notwendig, wenn Bauvorhaben im Geltungsbereich einer Kernzone, einer Schutzanordnung oder eines Ortsbild- und Denkmalschutzinventars liegen oder das Bauobjekt bereits unter Schutz steht. Dies gilt selbst für innere Umgestaltungen, welche in der Regel nicht bewilligungspflichtig sind.

Welche Bauvorhaben brauchen keine Baubewilligung?

Im Kanton Zürich regelt die Bauverfahrensverordnung (BVV; LS 700.6), welche Bauvorhaben bewilligungsfrei sind. Dies sind (§ 1 BVV):

  • Bauten und Anlagen mit einer Gesamthöhe von nicht mehr als 2,5 m und einer Bodenfläche von höchstens 6 m2. Ausnahme: Bauten in Kernzonen, im Geltungsbereich einer anderen Schutzanordnung oder eines Ortsbild- oder Denkmalschutzinventars und im Bereich von Verkehrsbaulinien.
  • Beseitigen von inneren Trennwänden zwischen Wohnräumen oder Verändern von Öffnungen in solchen Wänden
  • Baubaracken, Bauinstallationen und Baureklametafeln für eine bestimmte Baustelle und während der Dauer der Bauausführung
  • Geländeveränderungen unabhängig von anderen bewilligungspflichtigen Bauten und einer max. Höhe von 1,0 m und einer max. Fläche von 500 m2.
  • Mauern und blickdichte Umgrenzungen von Grundstücken (geschlossene Einfriedigungen) bis 0,8 m Höhe sowie blickoffene Zäune (offene Einfriedigungen)
  • nicht leuchtende Eigenreklamen auf privatem Grund bis zu ½ m2 je Betrieb. Ausnahme: Anlagen in Kernzonen und im Geltungsbereich einer anderen Schutzanordnung oder eines Ortsbild- oder Denkmalschutzinventars.
  • von aussen nicht sichtbare Konstruktionen baurechtlich untergeordneter Bedeutung (Lichtanlagen, Bade-, Wasch- und Abortanlagen, Wasser- und Elektroanschlüsse sowie Fallrohre, Schneefänge und untergeordnete Lüftungsaufsätze üblicher Konstruktion)
  • Werk- und Lagerplätze in Industriezonen von max. 1/5 der vermarkten Grundstücksfläche
  • Empfangs- und Sendeantennen mit einer gesamten Sendeleistung (äquivalenten Strahlungsleistung ERP max.) von weniger als 6 Watt. Die einzelnen Antennen dürfen in keiner Richtung 0,8 m überschreiten. Tragende Masten müssen weniger als 1m hoch sein. Ausnahme: Anlagen in Kernzonen sowie im Geltungsbereich einer anderen Schutzanordnung oder eines Ortsbild- oder Denkmalschutzinventars.

Kommt Ihr Bauvorhaben nicht in der obigen Liste vor, können Sie davon ausgehen, dass sie – in welcher Form auch immer – eine Baubewilligung benötigen. Im Kanton Zürich gibt es davon drei Arten von Baubewilligungsverfahren: das Meldeverfahren für Solaranlagen auf Steildächern in der Bau- und Landwirtschaftszone und an Fassaden in der Industrie- und Gewerbezone, das Anzeigeverfahren und das ordentliche Baubewilligungsverfahren.

Wann ist das Meldeverfahren für Solaranlagen anwendbar?

Bei Solaranlagen kommen zwei Baubewilligungsverfahren zur Anwendung: Das Meldeverfahren und das Anzeigeverfahren.

Ein Meldeverfahren wird durchgeführt, wenn Solaranlagen auf Steildächern in der Bau- und Landwirtschaftszone erstellt werden. Dies ist im schweizerischen Raumplanungsgesetz (Art. 18a RPG) und in der zugehörigen Raumplanungsverordnung (Art. 32a RPV) so zwingend vorgesehen. Zusätzlich wird das Meldeverfahren im Kanton Zürich auch angewendet, wenn in der Industrie- und Gewerbezone eine Solaranlage an der Fassade erstellt wird.

Damit aber nur eine Meldepflicht besteht, müssen aber folgende Voraussetzungen eingehalten werden:

  • Die Solarpaneelen dürfen höchstens 20 cm von der Dachfläche abstehen.
  • Sie dürfen nicht über die Dachfläche hinausragen
  • Es ist eine reflexionsarme Ausführung (nicht blendend) erforderlich.
  • Solarpaneelen müssen in einer kompakten, zusammenhängenden Fläche angeordnet sein.

Im Leitfaden Solaranlagen des ARE ZH finden Sie grafische Darstellungen, wie die Solarpaneelen anzuordnen sind. Details zum Meldeverfahren finden Sie unter den §§ 2a ff. BVV.

Solaranlagen ausserhalb von Steildächern sind hingegen baubewilligungspflichtig, so insbesondere:

  • auf Flachdächern,
  • an den Fassaden (mit Ausnahme von Fassaden-Solaranlagen in Industrie- und Gewerbezonen),
  • freistehende Solaranlagen,
  • Solaranlagen auf Lärmschutzwänden
  • und an Geländern.

Eine Baubewilligungspflicht besteht jedoch für Solaranlagen im Bereich von Kultur- und Naturdenkmälern von kantonaler oder nationaler Bedeutung. Nach Zürcher Recht bewilligungspflichtig sind darüber hinaus Solaranlagen:

  • In Kernzonen
  • Im Rahmen von Schutzobjekten
  • In einem überkommunalen Ortsbild- oder Denkmalschutzinventar
  • Im Gewässerraum und Uferstreifen

Solaranlagen in Kernzonen fallen im Kanton Zürich unter das ordentliche Baubewilligungsverfahren. Solaranlagen in den übrigen Zonenarten fallen unter das Anzeigeverfahren.

Möchten Sie mehr über die Melde- und Baubewilligungspflicht von Solaranlagen erfahren? Hier finden Sie meinen Beitrag dazu in PBG aktuell 4/2016, S. 5 ff.

Welche Bauvorhaben können im Anzeigeverfahren durchgeführt werden?

Falls berechtigte Interessen Dritter voraussichtlich nicht berührt werden, bestehen in den Kantonen vereinfachte und raschere Baubewilligungsverfahren. Im Kanton Zürich heisst dieses Verfahren «Anzeigeverfahren». Dieses wird in den §§ 13 ff. BVV geregelt. Dieses dauert maximal 30 Tage, weil die Aussteckung fehlt und das Bauvorhaben nicht öffentlich bekanntgemacht werden muss. Zudem besteht keine Möglichkeit zum Rekurs. In diesen Fällen besteht jedoch die Gefahr, dass dennoch ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden muss.

Erstens könnte die Baubehörde Drittinteressen beeinträchtigt sehen. Dieses Risiko kann minimiert werden, indem die schriftliche Zustimmung der offensichtlich zum Rekurs berechtigten Dritten eingeholt wird. Zudem könnten die zuständigen Stellen ein ordentliches Baubewilligungsverfahren verlangen.

Im Kanton Zürich wird für folgende Fälle ein Anzeigeverfahren durchgeführt:

  • Vordächer,
  • Balkone, Nischen, rückspringende und vorspringende Gebäudeteile,
  • Dachkamine und andere kleinere technisch bedingte Dachaufbauten,
  • Dachflächenfenster, Dachaufbauten sowie Dacheinschnitte. Diese dürfen zusammen mit den bereits bestehenden max. 1/20 der betreffenden Dachfläche beanspruchen. Ausnahme: Vorhaben in Kernzonen und Quartiererhaltungszonen benötigen eine ordentliche Baubewilligung,
  • unwesentliche Verkleinerungen des Gebäudegrundrisses und des Baukubus,
  • die Veränderung einzelner Fassadenöffnungen, insbesondere von Türen und Fenstern,
  • das Verschieben oder Einziehen innerer Trennwände,
  • Änderungen der Zweckbestimmung einzelner Räume ohne Änderung der Nutzweise,
  • Einrichtung und Umbau von Heizungen sowie Öltanks für das bediente Gebäude,
  • Empfangsantennen, soweit bewilligungspflichtig,
  • Solaranlagen in Bauzonen gemäss §48 Abs. 2 lit. b–f PBG, soweit nicht meldepflichtig; dies sind bewilligungspflichtige Solaranlagen ausser in Kernzonen. In letzteren ist ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen.
  • offene, nicht gewerbliche Schwimmbäder,
  • Gartenhäuser und Schöpfe, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, mit einer Grundfläche von max. 10 m2, einer Fassadenlänge von max. 6 m und einer grössten Höhe von max. 3 m,
  • Reklameeinrichtungen, soweit bewilligungspflichtig, ausser in Kernzonen,
  • Mauern und blickdichte Umgrenzungen von Grundstücken (geschlossene Einfriedigungen) von max. 1,5 m Höhe ab massgebendem Terrain,
  • die Unterteilung von Grundstücken gemäss § 309 lit. e PBG

Wann ist ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen?

In allen Fällen, in denen weder ein Meldeverfahren oder ein Anzeigeverfahren durchgeführt werden kann, findet das ordentliche Baubewilligungsverfahren Anwendung. In diesem findet eine öffentliche Aussteckung und Auflage statt, bei welcher Dritte den baurechtlichen Entscheid verlangen und aufgrund dessen später Rekurs gegen den Baubewilligungsentscheid erheben können.

Falls Sie zweifeln, welches Verfahren für Ihr Bauvorhaben anwendbar ist, lohnt es sich, die örtliche Baubehörde zu kontaktieren. In der Regel hilft diese gerne weiter.

19 Kommentare

  1. Huber sagt:

    Ich habe im Campingkiosk anstelle des Zeltes ein Jurte hingestellt ist nicht am Boden befestigt. Die Jurte ist gedacht wenn es regnet es hat nur frün kleine Tische drinnen
    Brauche ich dafür eine baubewilligung?
    Ist Ersatz für das alte Zelt

    • Irene Widmer, Rechtsanwältin sagt:

      Sehr geehrte Frau Huber
      Das kommt auf die Grösse der Jurte an.
      Bis zu einer Fläche von 6 m2 und einer Höhe von 2.5 m ist sie bewilligungsfrei (§ 1 Buchstabe a BVV).
      Ist die Jurte grösser, brauchen Sie eine Baubewilligung.
      Mit freundlichen Grüssen
      Irene Widmer

  2. Petra Koopmans sagt:

    Wir haben im eigenen Garten an der Hinterseite unseres Hauses einen Hügel welcher aus Felsen besteht. Nun haben wir dieser Felsen unten am Boden mit Palisaden von 1.40m höhe gestützt. Das Gefälle wurde beibehalten. Oberhalb am Hügel, aber unterhalb der Grenze (mit Genehmigung der betreffende Nachbarn, welche dort oben ein Stück Land hat) stehen nun 80cm hohe Quadersteinen. Der Zwischenraum ist mit Humus gefüllt. Hätten wir eine Baubewilligung gebraucht ? Oder wäre dies eine Änderung oder Gestaltung welche im Gartenbau nicht bewilligungspflichtig wäre. Freundliche Grüsse, P.Koopmans

    • Irene Widmer sagt:

      Wenn sich am bestehenden Terrain nichts geändert hat, benötigen Sie für beide Vorhaben keine Baubewilligung. Betreffend Palisaden siehe § 178 EG ZGB (Zürcher Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch), zu den Quadersteinen siehe § 1 BVV (Zürcher Bauverfahrensverordnung).

  3. Wenger sagt:

    Sehr geehrte Frau Widmer
    Darf ich auf einem Aussenparkplatz eine Velobox oder gar Velogarage (z. B. Länge 4 Meter, Breite 2 Meter, Höhe 2.5 Meter) aufbauen? Benötige dafür eine Baubewilligung?
    Freundliche Grüsse
    Muck Wenger

    • Irene Widmer sagt:

      Sehr geehrter Herr Wenger
      Die Velobox bzw. -garage überspannt eine Fläche von 8 m2. Sie ist deshalb nicht mehr bewilligungsfrei.
      Sie könnte doch im Anzeigeverfahren bewilligt werden.
      Aber passen Sie auf: Es könnte sich um ein „besonderes Gebäude“ (§ 273 PBG) handeln. Diese müssen einen Abstand von 3.5 m von anderen Gebäuden einhalten.
      Die Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde kann aber davon abweichende Anforderungen aufstellen.

      Mit freundlichen Grüssen
      Irene Widmer

  4. L. Grunder sagt:

    Sehr geehrte Frau Widmer

    Ich habe ein Haus gekauft. Ein Teil des Garten ist bereits mit Thuja als Sichtschutz bepflanzt, nun möchten wir noch weitere am Zaun entlang pflanzen.
    Benötigen wir dafür das Einverständnis der Nachbarn und evt eine Baubewilligung?
    Besten Dank

    • Irene Widmer sagt:

      Sehr geehrte Frau Grunder

      Das kommt drauf an.

      Sie dürfen gemäss § 169 EG ZGB weitere Thujas setzen in einem Abstand von 60 cm zur nachbarlichen Grenze (Stammmitte).
      Dafür brauchen Sie keine Baubewilligung.

      Wenn die Hecke aber entlang einer Strassengrenze erstellt werden sollte, brauchen Sie aber eine Baubewilligung. Die Verkehrssicherheit muss in diesem Fall gewährleistet werden und die Hecke könnte im Baulinienbereich liegen.

  5. Rottenberger sagt:

    Sehr geehrte Frau Widmer
    Können Sichtsschütze als Steckysteme einbetoniert im Garten ohne Baubewilligung montiert werden? Dabei ist der Sichtschutz nur 180cm hoch und nicht höher als der momentane bestehende Gebüsch. Das Gebüsch würde auch nicht enfernt werden, sondern es würde vor dem Gebüsch von innen montiert werden. Das heisst von Aussen würde man den Sichtschutz nicht sehen, da von Aussen das Gebüsch vorhanden ist.

    • Irene Widmer sagt:

      Sehr geehrter Herr Rottenberger

      Für einen Sichtschutz von 1.80 m Höhe brauchen Sie eine Baubewilligung. Sichtschutze sind nur bis zu einer Höhe von 0.8 m bewilligungsfrei.

      Sie brauchen sogar eine ordentliche Baubewilligung. Würde der Sichtschutz auf 1.50 m beschränkt, würde ein Anzeigeverfahren genügen.

      Mit freundlichen Grüssen

      Irene Widmer

  6. Anderhub sagt:

    Sehr geehrte Frau Widmer

    In der Schule, in der ich arbeite, haben wir einen grossen Saal. Um mehr Raum zu schaffen, suchen wir nach Möglichkeiten. Wir stiessen auf Raum-in-Raum-Systeme. Bedarf der Bau eines Raumes in einen bestehenden Raum einer Baubewilligung? Der Einbau wäre von aussen nicht ersichtlich und würde als Arbeitsraum dienen.

    Besten Dank im Voraus für ihre Antwort.

    Freundliche Grüsse

    • Irene Widmer sagt:

      Sehr geehrter Herr Anderhub

      Ja, Sie benötigen dafür eine Baubewilligung. Sie ziehen innere Trennwände ein.
      Es genügt aber ein Anzeigeverfahren. Das geht schneller und eine öffentliche Auflage ist nicht erforderlich.

      Mit freundlichen Grüssen

      Irene Widmer

  7. Johannes Suter sagt:

    Guten Tag
    Muss ich für eine durchsichtige Balkonverglasung (ca. 2m Länge und 80 cm über Geläder herausragend eine Baubewilligung einholen?

  8. Urs, Gerber sagt:

    Sehr geehrte Frau Widmer,
    ich wohne an einer Strasse mit Einfamilenhäusern. Ich möchte gerne ca. 9 Monate lang auf meinem privaten Doppelparkplatz einen 4×2.5m Grössen Büro-Seecontainer aufstellen und diesen als Atelier nutzen bis ich mein, richtiges Atelier umziehen kann. Muss ich das bei der Gemeinde melden?
    Herzlichen Dank für Ihre Antwort

  9. Urs, Gerber sagt:

    Sehr geehrte Frau Widmer,
    ich wohne an einer Strasse mit Einfamilenhäusern, letztes Haus der Stasse. Ich möchte gerne ca. 9 Monate lang auf meinem privaten Doppelparkplatz einen 4×2.5m grossen Büro-Seecontainer aufstellen und diesen als Atelier nutzen bis ich in mein richtiges Atelier umziehen kann. Muss ich das bei der Gemeinde melden?
    Herzlichen Dank für Ihre Antwort

  10. Christoph Bernoulli sagt:

    Sehr geehrte Frau Widmer

    Zuerst möchte ich mich bedanken, dass sie hier kostenlos ihr Rechtswissen mit uns teilen. Dies ist nicht selbstverständlich!

    Nun zu unseren zwei Fragen: Wir möchten unseren gedeckten Sitzplatz (Erdgeschoss, ca. 16qm, in der Ecke des Grundrisses eines Mehrfamilienhauses gelegen, Wohnfläche 197qm) auf beiden offenen Seiten auf der ganzen Höhe nicht isolierend, beweglich verglasen.
    1. Hat dies einen Einfluss auf die Ausnutzungsziffer?
    2. Benötigen wir dazu, neben der Zustimmung der Miteigentümer, auch eine Baubewilligung (Veränderung des Fassadenbilds)?
    Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort
    Freundliche Grüsse
    C. Bernoulli

  11. Sesterhenn sagt:

    Sehr geehrte Frau Widmer. Ich möchte einen halb offenen Aussenraum mit Holz und einer Tür für den Winter schließen. Die zu schliessende Seite wäre 2m hoch und 2,70m lang. Braucht es im Kanton Obwalden dafür eine Bewilligung? Es sind keine Nachbarn betroffen und die Besitzer unseres Hauses wären damit einverstanden. Im Sommer würde ich es wieder öffnen. Vielen Dank für Ihre Mühe. Mit freundlichen Grüßen, Jörg Sesterhenn

  12. Leticia Londoño sagt:

    Wir möchten den bestehenden Parkplatz als Begegnungszone nützen und den Parkplatz in einem anderen Teil des Gartens bauen. Dazu würden lediglich ein paar Platten statt Wiese als Grundfläche (4.5×2m) sein. Braucht man dafür eine Bewilligung?

  13. Huber sagt:

    Guten Tag

    Braucht es für einen Wohnwagen (zum wohnen) auf einem privaten Grundstück eine Baubewilligung?

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